不動産の価格を判断する基準として『坪単価』があります。
『1坪あたり〇〇万円』といったような価格の表示方法の1つですね。

土地の場合では、販売価格を土地面積で割るだけですので、だれもが理解できる価格判断の基準として使われています。

新築住宅においても『坪単価』という価格表示があります。
インターネットや折込チラシを見ると『1坪あたり〇〇万円』などと掲載されているのをよく見かけます。これをもとに住宅価格の高い、安いを判断される方も多いと感じます。

果たして、それは正解なのでしょうか?

事実を申し上げると、住宅の坪単価はほぼあてになりません
今回は、その理由についてお伝えいたします。

新築住宅でいう『坪単価』は、土地ほど単純ではなく、これからお伝えする5つの項目がどうなっているかで、高くもなれば安くもなる、というように基準が変化してしまいます。
それでは、具体的にお伝えしたいと思います。

坪単価に違いを生じさせる要因その1

『家の形状の違い』です。
坪単価は、建てる家の形状に大きく左右されます。
例えば、床面積が同じだった場合、1階と2階が同じ広さの家(総二階)と1階が広く2階が狭い家とでは、基礎の面積が異なるなどの影響でしますので、工事価格に違いが出て坪単価にも違いがでてきますし、ましてや平屋の住宅の場合は、坪単価はさらに高くなります。

このようなことがあるので、あなたの希望はどんな家なのかを相手に伝えないままで、
単純に坪単価だけを聞いて判断してしまうと、本当に選ぶべきパートナを見過ごしてしまうかもしれません。この点には注意していただきたいと思います。

坪単価に違いを生じさせる要因その2

『尺モジュールと、メーターモジュールの違い』です。

これは、柱と柱の間隔が違う、ということです。

尺モジュールでは、91㎝の間隔で柱が建ちますが、メーターモジュールは1m間隔で柱が建ちます。そうなると、同じ間取りのプランを描いたとしても、建物の面積が大きく違ってくることになります。

例えば、縦方向と横方向にそれぞれ9本づつ柱を建てて総二階の間取りを描いたとします。

尺モジュールの場合は、縦横ともに91cm×8間隔=7.28mとなり、
各階の面積は、7.28m×7.28m=52.99㎡となり、
合計の面積は、1階52.99㎡+2階52.99=105.98㎡となります。

これに対して、
メーターモジュールの場合は、縦横ともに1m×8間隔=8mとなり、
各階の面積は、8m×8m=64㎡となり、
合計の面積は、1階64㎡+2階64=128㎡となります。

となると、同じ間取りを描いたとしても
128㎡-105.98㎡=22.02㎡(6.66坪)も面積に差が出てきます。

もちろん、メーターもジュルの方が面積が広い分、尺モジュールよりも少しだけ総額が割高になりますので、その分を考慮した上で価格を比較してみたいと思います。

尺モジュールの家:105.98㎡(32.05坪) 1,700万円
メーターモジュールの家:128㎡(38.72坪) 1,800万円

あくまでも参考例ですが、同じ材料を使って建てた場合には、おそらくこの程度の差になるのではないでしょうか。

この場合の坪単価は、
尺モジュールは、1,700万円÷32.05坪=53.04万円、が坪単価になります。
対して、
メーターモジュールの場合は、1,800万円÷38.72坪=46.48万円、が坪単価になります。

その結果、53.04万円-46.48万円=6.56万円、の差額

モジュールを変更するだけで、こんなにも坪単価の差がでてしまうんですね。

坪単価の安さをアピールしている会社の多くは、メーターモジュールを採用しています。
坪単価が安いだけで、家そのものの価格が安いかどうかは微妙なところです。坪単価だけで価格を判断してしまわないよう、十分注意していただきたいと思います。

坪単価に違いを生じさせる要因その3
「延床面積と総施工面積の違い』
についてです。

延床面積とは、家の全体の床面積のことで、これは図面に記載されています。
総施工面積とは、延床面積に含まれていない部分を含めた面積です。例えば、玄関ポーチやバルコニー、吹き抜け、小屋裏収納、中庭といった部分を含めた面積です。

通常だと、見積金額の総額を延床面積で割った数字が『坪単価』と思っている方が多いと思いますが、全ての住宅会社がこの方法で坪単価の説明をている訳ではないのです。
実は、『総施工面積』で割った数字で『坪単価』を説明する住宅会社もあるということをおぼえておいて下さい。

確かに、家を建てるときに玄関ポーチやバルコニーも施工しまので、当然工事費も発生するのですから、おかしいという訳ではないのですが‥‥

延床面積で割るのと、総施工面積で割るのとでは、『坪単価』は全く違ってきますよね。
例えば、延床面積が30坪、玄関ポーチが1坪、バルコニーが2坪、吹抜けが4坪、中庭が3坪の家があったとします。
この住宅の施工面積は40坪ということになります。

住宅の価格が1,800万円だった場合では、
『延床面積』の場合は、坪単価60万円なのに対し、
『総施工面積』の場合は、坪単価45万円ということになり、
同じ住宅でも『坪単価』が全く違ってきますよね。

しかも、先程お伝えしたモジュールの差以上に、坪単価の差が大きく開くことになりますから、この錯覚にも惑わされないように注意して下さい。

『この住宅会社は価格が安い!』などと思い、いざ見積をとってみると、予想より遥かに高い見積もりが出てきて驚いた‥‥なんとことでもあれば、時間を無駄に浪費するだけもったいないですからね。

坪単価に違いを生じさせる要因その4
『入口価格と出口価格の違い』
についてです。

簡単に申し上げますと、この見積にはどこまで含まれているのか?という事です。
これが、住宅会社によって全く違うということをお伝えいたします。

家を建てるときには、仮設トイレや仮設水道といった『仮設』とついた工事が必ず必要になってきます。これらの工事は総じて『付帯工事』といわれています。

『付帯工事』には、地盤調査費用や設計費用、建築確認申請費用、各種保証の費用もそうですし、建物の外の水道工事(屋外給排水工事)や電気工事、照明器具、カーテンなどがあります。

坪単価の設定が表向き安い住宅会社や、『本体価格』として家の価格を表示している会社などは、こういった工事を含んでいない場合が多く見受けられます。

付帯工事の金額だけでも平均的に150万円程度はかかりますし、住宅会社によっては200万円以上の費用を設定している会社もあります。

ですので、こういった家を建てるために必要な工事費用を見落としたままプランにすすんでしまい、見積の時にあまりの金額の開きに驚かないようにするためにも、安すぎるなと、直感的に感じる住宅会社には注意していただきたいと思います。

坪単価に違いを生じさせる要因その5
『標準工事とオプション工事の違い』
についてです。

前回お伝えしましたが、家の材料は、見た目は同じようでもいくつかのグレードが存在しています。
例えば、外壁材の1つであるサイディングを見ても、4~5段階のグレードが存在します。グレード間の価格を比較してみると、実に、100万円以上違う場合も出てくることがあります。

また、外壁だけでなく室内のドアや床材、キッチン、浴室などなど、全ての材料にグレードが存在するわけで、このグレードを落とすことで、表面的に価格を安く設定できると言うわけです。

まずは、標準ではどんな材料をつかっているのか?を、建物プランを検討する前に明確にしておくことをオススメいたします。
後になって、予算がオーバーしてしまった!などとならないよう、事前に使う材料を確認し、資金計画で導き出した予算の中で建物プランを検討していただきたいと思います。

今回は、5つの要因によって坪単価が大きく違ってくる、ということをお伝えしました。
結論を申し上げますと、
『坪単価』や『本体価格』という表示は、住宅会社によりまったく表記する基準が違いますので、あまりあてにはならない、ということです。
見かけの安さに踊らされないように、注意して頂きたいと思います。

記事を書いた人: 榊原 邦雄

出身地:山梨県甲府市 趣味:ゴルフ、アウトドア キャリア:25年 資格:宅地建物取引士 、 損害保険募集人 MESSAGE 不動産のことは、お気軽にご相談ください!

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