住宅ローンの商品は

  1. 変動金利
  2. 固定金利選択型
  3. 固定金利

上記の3つのタイプがあるとお伝えしました。今回はそれぞれの特徴についてお伝えします。

まずは『変動金利』からです。
変動金利のメリットとして、現在は金利が安いということがありますが、市場動向により金利が変動しますので、将来の金利は分かりませんし、最終的に住宅ローンを返済する総額も全く予想ができないという特徴があります。

金利が変動しますので、それに合わせて住宅ローンの返済額も変わってきます。将来金利があがりそうになった時には、住宅ローンの一部や全部を返済することができる、経済的な余力がある人にとっては、とても有利な商品となっています。
まとまったお金が準備できない自己資金の少ない方には、あまりオススメできる商品ではありません。

では、その理由と特徴を詳しくお伝えいたします。
変動金利は、半年ごとに金利を見直しますが、金利が上がるとすぐに返済額が上がるわけではなく、返済額は5年間変わりません。ですが、返済する内訳は変わってきます。元金と内訳の割合ですね。これを『5年ルール』といいます。

例えば、住宅ローンの返済額が80,000円の内訳をみてみると、
元金が55,000円、利息が25,000円であったものが、
元金が45,000円、利息が35,000円になる
といった感じです。

ですから、毎月の返済額は5年間は固定されていますが、金利が上がった場合、

利息だけ払い続けて元金(借入金額)の減り方が遅くなってしまう

ということがおこります。

また、金利が上昇している場合は5年後に返済額も上がるのですが、現在の支払額の1.25倍以上にはならない、という制限もあります。これを『125%ルール』といいます。

例えば、現在の住宅ローンの返済額が80,000円の場合、
どれだけ金利があがっても100,000円以上の返済額にはならない、ということです。

このような『5年ルール』や『125%ルール』がありますので、急激な返済額の変動はありません。消費者を保護するためのルールが金融機関には定められているんですね。
ですが、このルールがあることによって、住宅ローンの返済期間が35年では終わらず、38年、40年と続いてしまう『エンドレスローン』に陥る可能性があるのですが‥‥

この話を始めると長くなってしまいますので、またの機会にお伝えしたいと思います。

続いて『固定金利選択型』についてです。
このタイプは、『固定』という単語が入っていますので固定金利の仲間と思われがちですが、実際は変動金利の仲間です。

銀行のホームページを見ると、『3年固定』や『5年固定』、『10年固定』といった住宅ローンの商品を見ることができます。地方銀行の主力となる商品が、この固定金利選択型になります。
固定する期間や金利の設定は各銀行により異なりますが、固定する期間が短いほど金利が低くなることが特徴となります。

このタイプは、当初の固定期間内は低い金利が設定されているし、返済が変わらず安心、とお思いかもしれませんが、期間が満了して再度同じタイプを選ぼうとした場合、商品の性質上、金利は上昇します
(今後、よほど景気が落ち込んでいる場合は別ですが)

あるいは、銀行によっては当初の固定期間が満了すると自動的に変動金利に切り替わる商品もありますので、このタイプを選ぶ場合には注意が必要となります。

この商品を選ぶ上で気をつけたいのは、変動金利と違って返済額の上限のルールがない場合があることです。返済金額が一気に上がってしまう危険性があります。

この商品も変動金利と同様に、経済的な余力がある人にとっては有利な商品となっています。まとまったお金を準備することができない方にはオススメできません。期間満了時に住宅ローンを借り換えるという選択肢もあり、それを提案する住宅会社もありますが、これもよく考えるべきですね。

なぜなら、住宅ローンを組むときには『団体信用生命保険』という生命保険に加入することになるのですが、もし固定期間の満了時に体調面に不調がある場合は、この保険に加入することができなくなり、住宅ローンの借り換えができなくなる場合も出てきます。十分に注意が必要ですね。

最後になりましたが『固定金利』についてお伝えいたします。
固定金利は、その名前の通りずっと金利が固定され、一生涯返済額が変わらないという特徴があります。

返済額が固定なので安心であると言えるのですが、その反面、変動金利などに比べると金利が高くなるというデメリットがあります。また、変動金利や固定金利選択型と比べると、住宅ローンを借りるための初期費用も余分にかかる部分もあるデメリットも持っています。

金利が高いということは、返済額が同じであれば変動金利と比べると、借入できる金額が少なくなります。その上、初期費用が余分にかかりますので、土地や建物の予算が減ってしまうことになります。

また、固定金利の代表的な商品に『フラット35』という住宅支援機構が取り扱う商品があります。この商品を選ぶ場合には商品の性質上、つなぎ融資の手数料とつなぎ金利が発生し、余分な費用がさらにかかることになります。

フラット35の金利の中には、銀行のように団体信用生命保険料が含まれていないタイプもあります。その保険料は別途支払うことになるので、その費用も予算計上しておくことが大切になってきます。

いかがでしょうか?
3つの商品の特徴をお伝えいたしました。
それぞれの商品にメリットとデメリットがあることを覚えて頂き、住宅ローンを選ぶ際の参考にしていただきたいと思います。

ローンの特徴を理解しつつ、あなたに合った住宅ローンを選ぶことが『資金計画』では大切なことになってきます。

金利の高い、安いだけで住宅ローンを選ぶのはとても危険なことです。
住宅ローンは、払い終わるまで得か、損かわからないものです。
目先の損得勘定だけで選ばないように、注意していただきたいと思います。
そのためにも、正しく『資金計画』することが大切になってきますよね。

記事を書いた人: 榊原 邦雄

出身地:山梨県甲府市 趣味:ゴルフ、アウトドア キャリア:25年 資格:宅地建物取引士 、 損害保険募集人 MESSAGE 不動産のことは、お気軽にご相談ください!

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